I.-Contrato de compraventa
El Código Civil Federal, en su Título Segundo de la Compra-Venta, establece requisitos y costumbres para el contrato de compraventa, como:
a. Identificación del contrato.
b. Nombres del vendedor y comprador.
c. Descripción del inmueble.
d. Precio. e. Forma y fecha de pago.
e. Derechos y obligaciones del vendedor y comprador.
f. Jurisdicción en caso de controversia.
g. Fecha y lugar de firma.
h. Nombres y firmas de ambas partes.
i. Nombres y firmas de dos testigos.
II.-Con el objetivo de asegurarse de que la compraventa se ajustará a lo establecido en el artículo 89 de la Ley de Notariado para el Estado de Quintana Roo, el notario solicitara los siguientes documentos:
Se necesitan dos documentos para adquirir una propiedad: el contrato de compraventa y elevar a escritura publica el contrato de compra venta de la propiedad emitida por un notario público de la entidad federativa donde se encuentra el inmueble. A continuación, se detallan los elementos que deben incluir cada uno:
a. Datos de domicilio, comprador y vendedor.
b. Fehaciencia: declaración voluntaria de ambas partes para llevar a cabo la transacción.
c. Cargas potenciales del inmueble: deudas, impuestos o hipotecas pendientes al momento de la firma, y los términos para saldarlas.
d. Anexos certificados por el notario: varían según el inmueble, como comprobantes de impuestos, eficiencia energética y certificados de la comunidad de propietarios.
e. Obligaciones fiscales y legales de la transacción: incluye impuestos como el de Adquisición de Bienes Inmuebles.
f. Gastos notariales: honorarios, impuestos y derechos aplicables.
g. Distribución acordada de los gastos de la compraventa.
h. Comprobación de medios de pago: detalles de pagos, especialmente si son transferencias.
i. Identificación oficial del vendedor y comprador.
j. Título de propiedad: ya sea la escritura por la cual el vendedor adquirió el inmueble o la solicitud al Registro Público de la Propiedad (RPP) de la entidad federativa donde se encuentra el inmueble.
k. Certificado de libertad de gravamen: se puede obtener del RPP, indicando el nombre del titular, la dirección del inmueble y el folio registral.
l. Comprobante de pago de predial, luz, agua y carta de no adeudo en caso de condominio. El artículo 5 de este artículo establece la necesidad de estar al día con estos servicios para llevar a cabo la escrituración; además, el certificado de libertad de gravamen no se emitirá si hay deudas pendientes.
m. Avalúo del inmueble para determinar su valor comercial.
III. Requisitos después de firmar la escritura
Tras firmar la escritura, es necesario realizar la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la Entidad Federativa donde se encuentra el inmueble, según el artículo 3005 del Código Civil Federal y el artículo 35 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo. Generalmente, la notaría se encargará de esta inscripción. Es esencial, especialmente en estados como Quintana Roo, donde el registro constituye el derecho de propiedad. En otros estados, como Puebla, la inscripción confiere formalidad, pero el derecho se establece mediante la escritura.
IV. Cambio de propietario ante catastro.
El cambio de propietario en catastro requiere ciertos documentos y un procedimiento que establece el ayuntamiento del municipio. Aunque los requisitos pueden variar, los comunes son:
Requisitos
1. Identificación oficial del nuevo propietario o acta constitutiva (en caso de persona moral).
2. Si no es el nuevo propietario quien realiza el trámite:
a. Para personas morales: poder notarial para actos de administración.
b. Para personas físicas: carta poder firmada por el propietario, la persona que realiza el trámite y dos testigos.
3. Comprobante de domicilio del nuevo propietario.
4. Escritura Pública liberada y registrada en el Registro Público de la Propiedad.
Procedimiento:
1. Presentar los documentos en la dirección de catastro del ayuntamiento.
2. El servidor público revisará la documentación y formará el expediente.
3. Catastro se comunicará con el propietario para autorizar el trámite.
4. El propietario paga derechos e impuestos, si es necesario.
5. Catastro emite la constancia de cambio de propietario, que el propietario firma.
| Agosto 2023
Autor: Ivan Aldave Rodríguez
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